Покупка квартиры на вторичке – риски и основные нюансы

Основным преимуществом покупки квартиры на вторичном рынке, пошаговую инструкцию которой мы сегодня обсудим, является возможность самостоятельно оценить состояние квартиры, осмотрев её лично. Кроме того, у Вас есть возможность сразу же после осуществления оплаты вступить в право собственности, что иногда тоже очень важно.

Конечно, граждане чувствуют себя спокойнее, рассматривая все особенности жилья и соотнося их с собственными желаниями. Осмотр окружающей инфраструктуры, планировки, даже знакомство с соседями и ознакомление со всеми правоустанавливающими документами до совершения сделки – причины популярности так называемой «вторички».

Однако, за все перечисленные удобства иногда приходится очень дорого заплатить. В результате мы сталкиваемся с большим количеством рисков и сложных вопросов, сопровождающие подобные сделки. Ответы на них Вы найдёте в этой статье сайта «Скорая Юридическая».

О рисках «вторички»

При этом, все риски относятся, как правило, к юридической стороне вопроса. То есть, связаны они с правами (их ограничением, получением или же утратой) на жилплощадь. Опытные юристы отмечают, что количество подобных рисков тут намного больше, чем на «первичке». Например, в сравнении с покупкой квартиры в ипотеку без первоначального взноса.

В основном это связано с тем, что рассматриваемые нами сегодня сделки «вторичного рынка» проходят между физическими лицами, которых может быть несколько (то есть, несколько собственников реализуемой ими жилплощади). Как Вы знаете, к физлицам при осуществлении сделок применяются совершенно иные законы и правила, нежели при покупке квартиры на первичном рынке.

Фактически права физлиц на жилплощадь зависят от их дееспособности, родственных отношений, а также частных договорённостей между собственниками квартиры и третьими лицами. Немалую важность играет и сам факт того, как именно они получили эту квартиру (к примеру, вступив в наследование, купив или приватизировав её).

Стоит отметить, что риск при оформлении сделки является относительным понятием. Ведь при должной внимательности и образованности их не сложно избежать.

Кроме этого, физические лица при оформлении «вторички»имеют кроме права собственности на жильё ещё и фактическое право пользования им, в отличие от «первички», где данное право не фигурирует вообще. Этот факт добавляет для вторичного рынка ещё одну группу рисков.

Перечисленные права, как правило, не зависят от самого факта наличия собственности у живущего в квартире физлица и являются обременением собственных прав самого собственника. Проще говоря, данный собственник имеет право законного проживания в квартире по ряду оснований, даже если он сам или покупатель выступает против этого.

Это формирует намного большее количество причин для появления различного рода правопритязаний и прав на квартиру со стороны физического лица. А это, в свою очередь, увеличивает риски «вторички».

Однако, обладая нужными знаниями и понимая, как можно защитить себя от этих рисков, мы можем свести потенциальную опасность нарушения собственных прав к минимуму, так как в данном случае ведут себя опытные риэлторы. Для этого мы предлагаем рассмотреть Вам правильный алгоритм действий, то есть, пошаговую инструкцию покупки квартиры на вторичном рынке.

Покупка квартиры на «вторичке» в новом доме

Стоит отдельно рассмотреть ситуацию в которой в только построенном доме застройщик оформляет на себя часть готовых к продаже квартир (то есть, на своих представителей-физических лиц или на компанию), после чего начинает реализовывать данные квартиры не согласно договору долевого участия, а по привычным для «вторички» договорам купли-продажи.

В данном случае, несмотря на то, что жилплощадь приобретается в новостройке, Вы всё равно действуете по правилам вторичного рынка, ведь фактически право собственности на жилплощадь уже существует и оно передаётся нам во вторые руки самим застройщиком. Этот вариант приобретения квартиры является самым простым и имеющим меньше всего рисков.

Таким образом, такой вид покупки квартиры напрочь лишён основного риска первичного рынка – недостроя и многих рисков вторичного рынка, несмотря на то, что такая продажа юридически причисляется именно к «вторичке».

Однако, в отличие от традиционных сделок между физическими лицами на «вторичке», тут в роли продавца и собственника выступает сам застройщик. А это значит, что в этом случае можно не переживать о таких рисках вторичного рынка как:

• недееспособности физлиц;
• совместное имущество супругов;
• наследственные споры;
• ошибки при приватизации;
• нарушение прав несовершеннолетних и пр.

Кроме того, в этом случае отсутствует сама юридическая история жилплощади. То есть, Вы не получите никаких претензий от её прежних собственников, ведь их не было.

Также, в этой ситуации отсутствует изначально и право пользования на жилплощадь, ведь в новую квартиру никто не прописывался и не выселялся из неё.

Пошаговая инструкция оформления вторички

Вся сделка в данном случае сводится к заключению простого договора купли-продажи жилплощади, где в роли продающей стороны выступает, чаще всего, представитель застройщика или он сам, а в качестве покупателя – физическое лицо.

После, на основании заключённого договора проводится регистрация права собственности в базе Росреестра и сделка считается завершённой.

При этом, нет никаких основания для оспаривания такой сделки, а также других возможностей и «подводных камней», благодаря которым можно было бы признать её недействительной.

Правда, в нашей практике, данная «вторичная» покупка недвижимости у застройщика встречается очень редко. Ведь каждый застройщик, в первую очередь, желает реализовать все квартиры ещё до окончания строительства дома.

Узнать больше полезной информации о выборе квартиры на вторичном рынке недвижимости можно из этого видео:

Об остальных вариантах покупки квартиры на вторичном рынке мы расскажем уже в следующей статье.