Когда можно продать квартиру после дарения

Можно ли продать дарственную квартиру в 2019 году, не нарушая законодательство России, если у нынешнего собственника возникло такое желание и как провести сделку с минимальными финансовыми и временными затратами – эти два вопроса всё чаще появляются в комментариях к статьям рубрики о договоре дарения на сайте «Юридическая Скорая».

Законодательная база

Как Вы знаете, для дарственной на квартиру или любую другой недвижимости характерны следующие особенности:

1. полная безвозмездность сделки;
2. обоюдное согласие сторон (то есть, одариваемая сторона должна подтвердить своё желание принять в дар объект, который ей желает передать даритель);
3. в результате оформления и регистрации договора имущество одаряемого увеличивается, а дарителя – уменьшается.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, собственник право на недвижимость которого было подтверждено в соответствии с установленными на момент регистрации законам обладает правом распоряжаться квартирой, домом, дачей или иным аналогичным объектом, в том числе и:

Не хотите вникать в суть проблемы? Задайте свой вопрос дежурному юристу БЕСПЛАТНО! Опишите ситуацию и нажмите "Задать вопрос".

• сдавать в аренду;
• передавать в дар;
• осуществлять его реализацию.

Исходя из практики наших юристов, желание нового хозяина квартиры продать её – вполне осуществимо при условии отсутствия в ней прежних жильцов. Таким образом, новый владелец в процессе продажи может столкнуться с определёнными проблемами.

Например, дарящая сторона, представленная в договоре в роли единственного собственника жилплощади, заключила дарственную, не спросив разрешения и не поставив в известность граждан, которые проживают в данный момент в квартире.

При этом, договор дарения может быть оформлен как на всё помещение, так и на его долю, которая принадлежит дарителю. Однако, практически невозможно найти покупателя на дарственную жилплощадь, на которой проживают прописанные в ней граждане.

В нашей стране в роли дарителя, как правило, выступают пожилые люди, которые желают без лишней суеты и затрат передать жильё родственникам, плохо разбираясь в постоянно изменяющихся законах, не осознавая полностью последствий своего поступка. Многие из них совершают сделку, ошибочно полагаясь на добросовестность близких, будучи уверенными, что им позволят и дальше проживать в квартире. Более подробно о проблеме и её решении мы расписали в нашей прошлой записи о дарственной на квартиру после смерти дарителя. Обязательно ознакомьтесь.

Стоит также отметить, что органы опеки и попечительства могут дать согласие на реализацию квартиры с прописанным ребёнком, но лишь тогда, когда ребёнок находится под опекой, а его родители были лишены родительских прав.

В самом содержании договора дарения может присутствовать пункт, оговаривающий право проживания дарителя в квартире. Однако, это спорный момент, так как основной особенностью дарственной, отличающей её от других типов отчуждения имущества – она должна быть безвозмездна, а при заключении сделки не должно быть поставлено ни одно условие.

Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной в 2019 году в том случае, если в ней живёт родственник? Согласно законодательству РФ – можно. Юристы утверждают, что взрослый человек самостоятельно должен думать о последствиях, отдавая отчёт своим действиям, которые могут привести его к той или иной ситуации.

При этом, дарственная может быть расторгнута по инициативе дарящего лица, если после сделки он понимает, что его условия жизни могут значительно ухудшится в результате передачи квартиры. Договор расторгается в судебном порядке, а в качестве основания служит факт ухудшения условий жизни дарителя.

Когда можно продать квартиру после дарения при жизни дарителя

Согласно действующему законодательству РФ, договор дарения квартиры при жизни дарителя должен быть обязательно зарегистрирован в Россреестре, после чего новый собственник должен заняться оформлением прав собственности на неё по установленным правилам. В целом, процедура выглядит так:

1. гражданин собирает необходимый пакет документов;
2. обращается в местное отделение Россреестра;
3. передаёт документы специалисту органа и получает свидетельство, которое подтверждает его право собственности.

При этом, оформление права собственности сотрудниками Россреестра, по закону, должно уложиться в трёхмесячный срок.

Стоит отметить, что в 2019 году свидетельства о регистрации уже не выдаются на руки, а вместо этого документа новому собственнику будет выдана выписка из ЕГРН. Также, так как одариваемая сторона получает выгоду, не затрачивая собственные средства, она обязана уплатить налог на подаренную квартиру. Этого можно избежать, если недвижимость передаётся в дар между близкими родственниками.

Учитывая довольно непростую ситуацию в стране, некоторые новые хозяева сразу же задаются вопросом, когда можно продать квартиру после дарения. Юристы сайта «Юридическая Скорая» отвечают:

Дарственная квартира может быть реализована сразу же после получения новым собственником выписки из Единого госреестра!

Однако, прежде чем решиться на такой шаг – стоит узнать больше о налогах, сопровождающих такую продажу. И об этом мы скоро напишем.

Какие документы нужны для продажи дарственной квартиры

При реализации полученного в дар жилья, гражданам следует подготовить типичный для данного типа сделок пакет документов, в который входят:

• паспорта граждан или же любые другие документы, которые могут удостоверять личность;
• кадастровый, а также технический паспорта;
• выписка о праве собственность на недвижимость, полученная в Едином госреестре;
• договор купли-продажи;
• согласие органов опеки и попечительства (только, если среди прописанных лиц присутствуют ФИО несовершеннолетнего ребёнка);
• квитанция об успешной оплате, установленной государственной пошлины.

Помните, что при продаже дарственной квартиры не требуется соглашение супруги или супруга, ведь она выступает в качестве личного, а не общего имущества.

Налог при продаже квартиры, полученной по дарственной

По закону продажа любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры, которая полученная по договору дарения, облагается подоходным налогом (далее НДФЛ), составляющим в 2019 году для резидентов РФ 13% от общей суммы сделки и 30% — для нерезидентов.

При этом, какой налог придётся платить новому собственнику квартиры при её реализации – зависит не только от стоимость самого объекта, но и от срока владения данным жильём. Для правильного расчёта НДФЛ гражданину необходимо учитывать 4 фактора:

1. Когда именно новый хозяин получил квартиру. В качестве ориентира должна служить дата 1 февраля 2016 года;
2. На протяжении какого срока новый собственник владеет жилплощадью.
3. Когда новый собственник официально зарегистрировал своё право собственности на дар (это случилось до 01.01.2016 или после).
4. Кем приходится одариваемый дарителю – посторонним человеком или родственником.

Таким образом, в ЕГРП вносится соответствующая запись о появлении у объекта недвижимости нового собственника и начиная с даты, указанной в выписке, начинается срок владения квартирой нового хозяина.

При этом, с 01.01.2016 года налог можно не платить, но лишь в том случае, если жилплощадь была в собственности нового владельца не 3 года (как раньше), а 5 лет.

Стоит отметить, что прежний трёхлетний срок сохранился только для тех граждан, которые являлись в сторонах сделки близкими родственниками. К примеру, одаряемым является дедушка, а в роли дарителя выступает внучка.

Кроме того, к близким родственникам сегодня по-прежнему относятся:

• сёстры;
• братья;
• дети;
• родители и др.

Например, зять или невестка – не входят в данную категорию и в отношении этих лиц будет действовать уже пятилетний срок.

Продажа квартиры до 3 лет после дарения

Если новый владелец дарственной квартиры решает осуществить её продажу раньше, чем спустя 3 года после фактической регистрации данной недвижимости в Росреестре, то при заключении сделки купли-продажи он должен будет уплатить налог вне зависимости от пунктов обозначенных выше, которые относятся к дарственной. То есть, при такой продаже не будут учитываться какие-либо сроки, влияющие на сумму налога.

Обращаем Ваше внимание, что лица, которые имеют социальные льготы по иным видам налогов (к примеру, инвалиды и пенсионеры) при заключении сделки купли-продажи квартиры должны будут оплатить рассматриваемый налог. При этом, если в роли дарителя выступил посторонний человек, а одаряемая сторона реализует его дар до истечения пятилетнего срока – он должен будет уплатить двойной налог на дарение с продажи квартиры.

Также, в некоторых случаях органы местного самоуправления имеют право снизить срок владения объектом дарения. А поэтому, будет не лишним проверить данный факт конкретно для Вашего случая, в чём Вам совершенно бесплатно могут помочь наши юристы.

Начиная с 2016 года в правила расчёта при реализации недвижимости внесены ряд важных изменений. При этом, совершенно не важно, каким образом данное жильё досталось собственнику. Данный факт объясняется тем, что многие недобросовестные граждане намеренно занижали общую реальную стоимость квартиры ещё на этапе составления договора купли-продажи, чтобы снизить сумму уплачиваемого налога.

Что входит в понятие стоимости квартиры

В 2019 году на рынке недвижимости, как и раньше, существует 2 основных вида стоимости:

1. кадастровая;
2. рыночная.

Фактическую цену жилья определяет его настоящий собственник, учитывая при её расчёте следующие факторы, влияющие на цену:

• престижность района;
• ситуацию на валютном рынке;
• сезонность;
• этаж;
• косметическое состояние, полученной в дар ранее квартиры и др.

Наверняка все Читатели нашей рубрики о жилищном праве заметили, что рыночная стоимость жилья – постоянно варьируется. По этой причине при оценке она определяется приблизительно, с учётом цен на аналогичное жильё, ведь мало кто согласиться приобрести даже самое элитное жильё, если его стоимость превышает цену, установленную на рынке.

При этом, никакие внешние факторы не влияют на размер кадастровой стоимости объекта, которая определяется как стоимость материалов и работ, проведённых при строительстве. Данная сумма может изменяться лишь за минусом износа строения.

В случае обращения одаряемого, то есть, фактически нового собственника для регистрации права собственности, специалисты, в первую очередь, определяют именно кадастровую стоимость недвижимости, которая, как правило, оказывается ниже той стоимости, которая установлена на рынке.

Согласно изменениям, внесённым в законодательство в 2016 году, при расчёте налога учитывается кадастровая стоимость, но лишь в том случае, если цена на квартиру, фигурирующая в договоре, явно занижена. Описанные правила действуют в отношении объектов недвижимости, которые перешли в собственность реализующей стороны в период с 01.01.2016 года.

Таким образом, определённая специалистами кадастровая стоимость имущества и цена, указанная в договоре купли-продажи сравниваются, после чего для расчёта налога выбирается наибольшая из них.

Согласно закону, кадастровая стоимость дареной квартиры может браться за основу при расчётах только в случае сокрытия продавцом реальной стоимости данной недвижимости. При этом, обозначенный специалистами размер кадастровой стоимости может быть оспорен заинтересованными гражданами, чьи имущественные обязанности или же права зависят от установленного размера стоимости.

Если новый хозяин жилплощади не согласен с установленной кадастровой стоимостью – он имеет право обратиться для её снижения в суд или специальную комиссию (в зависимости от региона).

Как рассчитать сумму налога при продаже подаренной квартиры

Как мы уже писали выше, действующий собственник квартиры при её реализации обязан заплатить налог в размере 13% от установленной общей стоимости объекта, умноженной на «понижающий коэффициент»(на 0,7).

Кроме того, это же правило касается и новых владельцев жилья, которые приняли в дар определённую дарителем долю, а не всю квартиру.

Стоит также отметить, что при уплате данного налога граждане могут получить налоговый вычет в размере миллиона российских рублей.

Пример из юридической практики:

Первый пример

Дедушка передал в дар своему внуку квартиру 01.04.2015 года, право собственности на которую было получено им до 01.01.2016 года, а именно – 05.06. 2015 года. Оценочная рыночная общая стоимость объекта составила 5 миллионов рублей, а кадастровая – 3,4 миллиона рублей. Чтобы избежать уплаты высокого дохода при продаже в договоре внук указал сумму в 3,4 миллиона рублей. В итоге расчёт будет выполнен по старым правилам, а без учёта кадастровой стоимости и с учётом налогового вычета фактический размер налога будет равен нулю.

Второй пример

Квартира в панельном доме была оформлена по дарственной 02.03.2016 года, а право собственности на неё новый владелец получил 15.04.2016 года. Фактическая рыночная стоимость данной недвижимости составила 5 миллионов российских рублей, а кадастровая – 3,5 миллиона. Для того чтобы уйти от уплаты налога при составлении договора купли-продажи в нём была указана стоимость в 990 тысяч рублей. В результате расчёт проводится, согласно обновлённым законам, а кадастровая стоимость умножается на 0,7.

Получаем итоговый доход от продажи 2 миллиона 450 тысяч рублей (по расчёту 3,5 миллиона Х 0,7).

Учитывая налоговый вычет, размер налога будет составлять 188,5 тысяч российских рублей.

Для упрощения расчётов предлагаем Вам ознакомиться с таблицей на этом фото:

Особенности продажи дарственной квартиры в 2019 году

В том случае, если после продажи дарственной квартиры в 2019 году заключается другая сделка купли-продажи, то есть, на полученные средства покупается другая квартира – лицо может получить так называемый имущественный вычет, размер которого сегодня составляет сумму до 260 000 российских рублей. При этом, воспользоваться данным вычетом можно лишь раз.

Если реализация квартиры, полученной по дарственной, а также покупка нового жилья происходят в течение года – налог может быть значительно «урезан» или отменён вовсе (в определённых законом случаях).

Важно: Помните, что квартира, купленная взамен подаренной, уже будет входить в общее имущество супругов, а значит – будет разделена между мужем и женой в случае развода. Кроме того, такую недвижимость будет невозможно подарить или реализовать без согласия супруга или супруги.

Напоминаем, что подать декларацию следует до 30 апреля следующего года после продажи, заполнив в налоговой соответствующую форму 3-НДФЛ. Сам же налог должен быть оплачен до 15 июня. В обратном случае лицу будет начислен штраф и пеня.

Если новый собственник квартиры получил её в подарок от своего родственника и захотел её продать спустя 3 года после оформления права собственности – гражданин будет освобождён от уплаты налога.

Однако, если в роли дарителя выступил посторонний человек, продавец должен будет заплатить налог на общих основаниях или подождать истечение срока с момента регистрации права собственности на жильё.

Как видите, ответ на вопрос можно ли продать дарственную квартиру – не укладывается в пару слов и требует определённой юридической подготовки. А поэтому, рекомендуем Вам получить бесплатную скорую консультацию у наших специалистов, заполнив форму снизу.

Не хотите вникать в суть проблемы? Задайте свой вопрос дежурному юристу БЕСПЛАТНО! Опишите ситуацию и нажмите "Задать вопрос".